“1주택이면 괜찮다”는 기준 달라질까, 정부가 초고가·비거주 주택을 보는 이유｜건축 이슈와 해설 7편
ISSUE SUMMARY
1주택이면 세금에서도 무조건 유리하다는 생각이 앞으로도 그대로 유지될까요?
2026년 여름 들어 부동산 세제를 다시 손봐야 한다는 논의가 본격적으로 이어지고 있습니다. 특히 초고가 1주택과 실제 거주하지 않는 1주택에 현재와 같은 세제 혜택을 계속 적용하는 것이 적절한지가 쟁점으로 떠올랐습니다.
다만 여기서 먼저 구분해야 합니다. 논의되고 있는 방향과 이미 시행 중인 세법은 다릅니다.
지금 당장 1주택자의 세금 기준이 바뀐 것은 아니며, 실제 세 부담이 달라지려면 구체적인 정부안과 법 개정 과정을 확인해야 합니다.
1. 1주택 세제는 정말 바뀌는 것일까?
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2026년 7월 정부는 주택공급과 금융, 부동산 세제를 주제로 국민대토론회를 열었습니다.
이 과정에서 주택 수만으로 세 부담을 구분하는 현재 구조가 적절한지, 고가 1주택과 실제 거주하지 않는 주택의 세제 혜택을 어떻게 볼 것인지도 논의되고 있습니다.
특히 이른바 '똘똘한 한 채'에 세제 혜택이 집중되면서 고가 주택 선호를 키웠다는 문제의식도 제기됐습니다.
하지만 현재 단계에서 초고가 주택 기준이나 새로운 세율, 비거주 1주택의 공제 축소 폭이 확정됐다고 보면 안 됩니다.
정부안과 국회 입법을 거쳐야 실제 세법이 바뀌기 때문에 현재는 '개편 가능성을 논의하는 단계'로 보는 것이 정확합니다.
2. 현재 종부세 1주택 공제는 어떻게 적용될까?
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2026년 현재 종합부동산세에서 1세대 1주택자는 주택 공시가격에서 12억원을 기본공제합니다.
여기에 고령자와 장기보유자는 조건에 따라 추가 세액공제를 받을 수 있습니다.
고령자 공제는 연령에 따라 20~40%, 장기보유 공제는 보유기간에 따라 20~50%가 적용되며, 두 공제를 합한 한도는 최대 80%입니다.
여기서 이번 논의의 핵심이 나옵니다.
현행 종부세의 고령자·장기보유 세액공제는 실제로 해당 주택에 몇 년 거주했는지를 기준으로 공제율을 계산하는 구조가 아닙니다.
따라서 장기간 보유한 고가 1주택이라면 실제 거주 여부와 별개로 상당한 세액공제를 받을 수 있는 경우가 생깁니다.
3. 초고가·비거주 1주택이 논의되는 이유
이번 세제 논의에서는 1주택자라는 이유만으로 모든 주택을 같은 방식으로 볼 것인지가 쟁점입니다.
생활을 위해 실제 거주하는 일반적인 1주택과 매우 높은 가격의 주택을 장기간 보유하면서 다른 곳에서 생활하는 경우를 세제상 동일하게 취급해야 하느냐는 문제입니다.
이에 따라 정책 논의에서는 초고가 주택의 공제 혜택에 일정한 한도를 두거나, 비거주 주택의 혜택을 줄이는 방안 등이 거론되고 있습니다.
하지만 초고가 주택의 기준가격을 얼마로 할 것인지, 종부세의 기본공제와 세율을 어떻게 조정할 것인지, 실거주 여부를 어떤 방식으로 반영할 것인지는 아직 확정된 기준으로 볼 수 없습니다.
그래서 지금 단계에서 특정 가격 이상의 1주택자는 세금이 얼마 오른다고 계산하는 것은 이릅니다.
4. 양도세는 이미 거주기간을 반영하고 있다
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양도소득세는 종부세와 조금 다릅니다.
1세대 1주택에 적용되는 장기보유특별공제는 이미 보유기간과 거주기간을 각각 반영하는 구조입니다.
현행 제도에서는 1세대 1주택 장기보유특별공제 특례를 적용받으려면 원칙적으로 해당 주택을 보유한 기간 중 2년 이상 거주해야 합니다.
공제율 역시 보유기간에 따른 부분과 거주기간에 따른 부분을 나눠 계산하며 요건을 충족하면 합계 최대 80%까지 적용될 수 있습니다.
현재 논의되는 방향 가운데 하나는 이 구조에서 보유기간보다 실제 거주기간의 비중을 더 높이는 방안입니다.
따라서 양도세 부분을 “앞으로 처음 실거주가 반영된다”고 이해하면 잘못입니다.
정확히는 이미 존재하는 거주기간 중심의 공제를 앞으로 더 강화할 것인지가 논의되고 있는 것입니다.
5. 지금 1주택자가 확인해야 할 것은?
세제 개편 이야기가 나오면 집을 지금 팔아야 하는지부터 고민하기 쉽습니다.
하지만 아직 제도가 확정되지 않은 단계에서 세금 전망만 보고 매수나 매도를 서두르는 것은 위험합니다.
먼저 자신의 주택에 대해 다음 항목을 구분해 보는 것이 좋습니다.
- 현재 1세대 1주택 요건에 해당하는가?
- 주택의 공시가격과 취득가액은 얼마인가?
- 실제 보유기간은 몇 년인가?
- 해당 주택에서 실제 거주한 기간은 몇 년인가?
- 향후 매도 계획이 있는가?
- 종부세와 양도세 중 어느 세금의 영향을 크게 받는가?
특히 종부세와 양도세는 같은 1주택이라도 적용되는 기준이 다르기 때문에 ‘1주택 세금’이라는 하나의 문제로 묶어서 판단하지 않는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문(Q&A)
Q1: 초고가 1주택자는 올해부터 종부세가 바로 오르나요?
A: 현재 논의되고 있다는 이유만으로 세금이 바로 오르는 것은 아닙니다.
구체적인 개편안과 법 개정, 시행시기를 확인해야 합니다.
Q2: 종부세도 실제 거주기간이 길면 공제가 더 커지나요?
A: 현행 고령자·장기보유 세액공제는 연령과 보유기간을 기준으로 하며,
양도세 장기보유특별공제처럼 거주기간별 공제율을 별도로 계산하는 구조는 아닙니다.
이 부분을 향후 실거주 중심으로 바꿀 것인지가 논의 대상입니다.
Q3: 비거주 1주택이라면 지금 매도하는 것이 유리할까요?
A: 아직 확정되지 않은 개편 가능성만으로 판단하기는 어렵습니다.
취득가와 양도가 예상가격,
보유·거주기간,
현재 적용되는 공제와 향후 매도계획을 함께 비교해야 합니다.
실제 매도 판단 전에는 세무전문가에게 개별 세액을 확인하는 것이 좋습니다.
정부 및 참고 자료
- [법령] 종합부동산세법 제8조: 1세대 1주택 종부세 기본공제 확인
- [법령] 종합부동산세법: 고령자·장기보유 세액공제 확인
- [법령] 소득세법 제95조: 장기보유특별공제 확인
- [정부] 부동산정책 국민 대토론회: 부동산 세제 정책 논의 확인
6. ThinkBuilder의 부동산 시선
이번 세제 논의에서 주목할 부분은 단순히 종부세가 오르느냐 내리느냐가 아닙니다.
그동안 부동산 세제에서는 몇 채를 가지고 있느냐가 매우 중요한 기준이었습니다.
앞으로의 논의에서는 여기에 주택의 가격과 실제 거주 여부를 얼마나 더 반영할 것인지가 중요한 쟁점이 되고 있습니다.
만약 이런 방향이 실제 제도로 이어진다면 같은 1주택자라도 일반적인 실거주 주택과 초고가·비거주 주택의 세 부담이 지금보다 더 달라질 가능성이 있습니다.
그러나 세금은 정책 방향보다 최종 법률과 시행일이 중요합니다.
따라서 지금 필요한 것은 뉴스 제목만 보고 움직이는 것이 아니라 내 집의 가격과 보유기간, 거주기간을 먼저 확인하고 최종 개편안이 나왔을 때 내 상황에 대입해 보는 것입니다.
ThinkBuilder의 한 줄 정리
"1주택 세제가 이미 바뀐 것은 아닙니다. 다만 앞으로는 주택 수뿐 아니라 가격과 실제 거주를 세 부담에 얼마나 반영할 것인지가 중요한 쟁점이 되고 있습니다."
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