경기 3개 지구 토지거래허가구역 발효, 아파트 거래와 대출은 무엇이 달라질까｜건축 이슈와 해설 5편
ISSUE SUMMARY
2026년 7월부터 경기 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시에서 아파트를 매수하는 과정이 이전보다 복잡해졌습니다.
7월 1일부터 세 지역이 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정된 데 이어, 7월 5일부터는 아파트를 대상으로 한 토지거래허가구역 지정까지 시행됐기 때문입니다.
따라서 지금 이 지역에서 집을 사려는 실수요자는 가격만 보고 계약할 것이 아니라 해당 아파트가 허가대상인지, 매수 목적이 허가기준에 맞는지, 자금조달과 주택담보대출이 가능한지를 계약 전에 함께 확인해야 합니다.
1. 동탄·기흥·구리, 두 규제가 동시에 적용됐다
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동탄구와 기흥구, 구리시는 2026년 7월 1일부터 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정됐습니다.
그리고 나흘 뒤인 7월 5일부터 토지거래허가구역 지정도 시행됐습니다.
토지거래허가구역 지정기간은 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지입니다.
여기서 한 가지 구분해야 합니다. 이번 토지거래허가구역 지정이 해당 지역의 모든 부동산 거래에 똑같이 적용되는 것은 아닙니다.
경기도는 허가대상을 건축법 시행령상 '아파트'로 한정했습니다. 주거지역에서는 허가 기준면적 6㎡ 등을 초과하는 경우 거래 당사자가 관할 시장 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다.
따라서 빌라나 오피스텔, 일반 토지까지 모두 같은 규제가 적용된다고 생각해서는 안 됩니다.
2. 왜 이 세 지역이 다시 규제대상이 됐을까?
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국토교통부와 경기도가 밝힌 배경은 최근의 주택가격 상승과 거래 증가입니다.
동탄구와 기흥구는 반도체 산업과 교통 인프라 확대에 대한 기대, 동탄신도시를 중심으로 한 주거 선호 등이 매수 수요에 영향을 주고 있다고 정부는 판단했습니다.
구리시는 서울과 가까운 생활권과 역세권을 중심으로 서울 주택수요가 유입될 가능성이 크고 가격 상승 압력이 나타나고 있다고 설명했습니다.
다만 이를 “반도체와 GTX 때문에 투기가 발생했다”고 하나의 원인으로 단정할 필요는 없습니다.
정부가 실제로 본 것은 가격과 거래량, 지역별 수요와 향후 시장과열 가능성을 종합한 결과입니다.
3. 아파트 매수 전 허가절차부터 확인해야 한다
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토지거래허가구역에서는 허가대상 토지나 주택에 관한 거래계약을 체결하려는 당사자가 공동으로 관할 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다.
따라서 이 지역에서 아파트를 매수할 계획이라면 계약금부터 먼저 보내기보다 해당 아파트가 실제 허가대상인지부터 확인하는 편이 안전합니다.
허가신청 과정에서는 거래 당사자와 부동산 현황, 예정 거래금액뿐 아니라 토지 이용계획과 자금조달계획 등도 확인하게 됩니다.
여기서 특히 구분해야 할 것이 있습니다.
허가 없이 계약하는 것에 대한 형사처벌과 허가받은 뒤 이용목적을 지키지 않았을 때 부과되는 이행강제금은 서로 다른 제도입니다.
현행 부동산거래신고법은 허가 또는 변경허가를 받지 않고 토지거래계약을 체결하거나 부정한 방법으로 허가를 받은 경우 형사처벌 규정을 두고 있습니다.
반면 취득가액의 일정 비율로 부과되는 이행강제금은 허가를 받아 취득한 뒤 허가받은 목적에 따른 이용의무를 지키지 않는 경우에 관한 제도입니다.
4. 대출 가능 금액도 다시 계산해야 한다
이번 규제에서 토지거래허가만큼 실수요자가 주의해야 할 것이 대출입니다.
동탄구와 기흥구, 구리시는 7월 1일부터 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정되면서 규제지역에 적용되는 강화된 주택담보대출 규제도 적용받게 됐습니다.
금융위원회는 이번 지정과 관련해 일반적인 LTV 규제가 70%에서 40%로 강화되는 등 규제지역 대출규제가 적용된다고 밝혔습니다.
하지만 이것을 “모든 매수자가 집값의 40%까지 대출받을 수 있다”는 뜻으로 이해하면 안 됩니다.
실제 대출 가능액은 소득과 총부채, 기존 주택 보유 여부, 기존 대출, 주택가격과 대출종류, 정책대출 적용 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
따라서 이미 규제 전 상담을 받아둔 사람도 7월 1일 이후 적용되는 조건으로 다시 대출 가능 금액을 확인한 뒤 계약금과 잔금 계획을 세우는 것이 중요합니다.
5. 전세 낀 아파트는 무조건 살 수 없을까?
토지거래허가구역의 주택 거래는 실수요 목적이 중요하기 때문에 전세를 끼고 사는 이른바 갭투자가 제한되는 것이 기본 방향입니다.
하지만 현재 제도에는 예외적인 상황도 있습니다.
국토교통부는 2026년 이미 세입자가 거주하고 있는 주택에 대해 일정 요건을 갖춘 무주택 실수요자의 경우 최대 2년 범위에서 실거주를 유예할 수 있는 제도를 확대했습니다.
따라서 “세입자가 있으면 토지거래허가를 절대로 받을 수 없다”고 단정해서는 안 됩니다.
반대로 세입자가 있다는 이유만으로 누구나 유예를 받을 수 있는 것도 아닙니다.
기존 임대차계약 시점과 종료일, 매수자의 무주택 여부, 허가신청 시기 등 적용조건이 있으므로 계약 전에 해당 아파트가 현재 실거주 유예 대상이 되는지를 관할 지자체에 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문(Q&A)
Q1: 동탄·기흥·구리의 모든 부동산이 토지거래허가 대상인가요?
A: 아닙니다.
이번 경기도 지정은 건축법 시행령상 아파트를 허가대상으로 한정했습니다.
해당 지역과 부동산 유형, 기준면적 등을 확인한 뒤 계약해야 합니다.
Q2: 토지거래허가를 받으면 대출도 자동으로 가능한가요?
A: 아닙니다.
토지거래허가와 주택담보대출 심사는 별개의 절차입니다.
허가가 가능하더라도 소득과 기존 부채,
주택 보유상태와 금융규제에 따라 필요한 자금을 빌리지 못할 수 있으므로
계약 전에 두 절차를 모두 확인하는 것이 좋습니다.
Q3: 세입자가 있는 아파트는 매수가 불가능한가요?
A: 무조건 그렇지는 않습니다.
현재는 일정 조건을 갖춘 무주택 실수요자가
기존 세입자의 임대차 종료일까지 실거주를 유예받을 수 있는 특례가 운영되고 있습니다.
적용조건과 신청기간이 정해져 있으므로 계약 전에 관할 지자체에 개별 확인해야 합니다.
정부 및 참고 자료
- [정책] 국토교통부: 투기과열지구 및 조정대상지역 추가 지정
- [공고] 경기도: 기흥·동탄·구리 토지거래허가구역 신규 지정
- [금융] 금융위원회: 규제지역 추가 지정 관련 긴급 가계부채 점검회의
- [법령] 국가법령정보센터: 부동산 거래신고 등에 관한 법률
- [정책] 국토교통부: 세입자 있는 주택 토지거래허가구역 실거주 유예 확대
6. ThinkBuilder의 건축·부동산 시선
이번 규제를 단순히 “동탄·기흥·구리 집을 사기 어려워졌다”라고만 볼 필요는 없습니다.
더 중요한 변화는 계약의 순서가 달라졌다는 점입니다.
예전에는 매물과 가격을 확인한 뒤 대출을 알아보고 계약하는 방식이었다면, 지금은 먼저 대상 아파트의 허가 여부와 이용조건을 확인하고 동시에 대출 가능액까지 계산한 뒤 실제 계약 일정을 잡아야 합니다.
특히 계약금과 잔금 규모가 큰 아파트 거래에서는 허가는 가능한데 대출이 부족하거나, 대출은 가능할 것이라 생각했는데 실거주 조건에서 막히는 상황을 피해야 합니다.
그래서 지금 동탄구·기흥구·구리시에서 아파트를 매수하려는 실수요자가 먼저 확인해야 할 순서는 가격 → 계약이 아니라, 허가대상 확인 → 실거주 조건 → 대출 가능액 → 자금계획 → 계약입니다.
ThinkBuilder의 한 줄 정리
"동탄·기흥·구리 아파트 매수는 이제 가격만 맞으면 계약하는 시장이 아닙니다. 허가대상과 실거주 조건, 대출 가능액을 먼저 확인한 뒤 계약 순서를 잡아야 합니다."
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