기성금 지급 기준, 공정률만큼만 줘야 공사비와 내 돈을 지킬 수 있습니다｜초보 건축주 21편
ISSUE SUMMARY
집을 짓다 보면 시공사에서 계약금 이후 중도금이나 기성금 지급을 요청하게 됩니다. 이때 건축주가 가장 먼저 확인해야 할 것은 “지금 얼마를 달라고 하는가”보다 “어떤 조건이 충족돼서 지급하는가”입니다.
공사대금 지급 방식은 계약마다 다를 수 있습니다. 특정 공정 완료를 기준으로 지급하기도 하고, 기성률이나 계약서에서 정한 단계별 조건을 기준으로 하기도 합니다.
따라서 기성금은 시공사의 요청만 보고 지급하기보다 계약 내용과 실제 공사 진행 상태가 서로 맞는지 확인하는 과정이 필요합니다.
1. 기성금은 계약에서 정한 지급 기준부터 봅니다
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| 기성금 지급 전 계약에서 정한 공사 단계와 실제 진행 상태를 함께 확인합니다. |
시공사에서 예정된 지급일보다 먼저 공사대금을 요청하는 경우가 있을 수 있습니다. 이때 건축주는 먼저 계약서의 지급 조건을 확인해야 합니다.
예를 들어 계약서에서 기초 완료, 골조 완료, 창호 설치 완료처럼 단계별 지급 조건을 정했다면 현재 현장이 해당 단계까지 실제로 진행됐는지 보는 것이 먼저입니다.
기성금을 무조건 늦게 지급하는 것도 좋은 방법은 아닙니다. 계약상 지급 조건이 충족됐다면 약정된 시기에 공사대금을 지급하는 것이 기본입니다.
반대로 조건이 아직 충족되지 않았는데 단순히 시공사의 자금 사정만을 이유로 지급 일정을 바꾼다면 변경된 지급 조건과 이후 공사 일정에 어떤 영향이 있는지 충분히 협의하는 것이 좋습니다.
2. 현장과 서류를 함께 확인합니다
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| 청구 내용과 실제 현장 진행 상태, 필요한 확인자료를 함께 살펴보는 것이 좋습니다. |
기성금 청구서에 적힌 숫자만 보고 현재 공사가 어느 정도 진행됐는지를 판단하기는 어렵습니다.
그래서 지급 전에 계약에서 정한 공사 단계가 실제 현장에서 완료됐는지를 확인하는 과정이 필요합니다.
필요한 경우 다음과 같은 자료를 함께 볼 수 있습니다.
- 공정표: 현재 어느 단계까지 진행됐는지
- 현장 상태: 계약상 지급 조건에 해당하는 공사가 완료됐는지
- 사진 기록: 마감 후 보이지 않는 공정이 어떻게 진행됐는지
- 검측·확인자료: 해당 현장에서 필요한 검측이나 확인 절차가 있었는지
- 변경공사: 추가·삭제된 공사 항목이 정산에 반영됐는지
특히 철근이나 배관, 방수처럼 다음 공정이 진행되면 다시 확인하기 어려운 부분은 공사 중 기록을 남겨두면 이후 상태를 확인하는 데 도움이 됩니다.
다만 모든 현장에서 반드시 특정 형식의 감리 확인서가 있어야 기성금을 지급할 수 있는 것은 아닙니다. 어떤 자료와 절차를 지급 조건으로 사용할지는 계약 내용과 해당 공사의 관리체계에 따라 달라질 수 있습니다.
3. 하도급 대금 문제도 공사 진행에 영향을 줍니다
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| 공사대금의 지급 문제는 현장 인력과 자재 공급에도 영향을 줄 수 있으므로 이상 징후가 있다면 확인이 필요합니다. |
현장에서는 시공사뿐 아니라 여러 전문업체와 작업자가 함께 공사를 진행하는 경우가 많습니다.
시공사의 자금 흐름에 문제가 생기면 자재 공급이나 작업자 투입, 후속 공정 일정에 영향을 줄 가능성도 있습니다.
그렇다고 건축주가 모든 하도급업체의 대금 지급을 직접 관리해야 한다는 의미는 아닙니다.
다만 현장에서 작업자가 계속 교체되거나, 자재 반입이 반복적으로 중단되거나, 대금 문제로 작업이 멈췄다는 이야기가 나오기 시작한다면 시공사에 원인과 이후 공정계획을 확인할 필요가 있습니다.
일부 계약에서는 준공 전까지 일정 금액을 남겨두는 방식이나 하도급 관련 확인 절차를 별도로 정할 수도 있습니다. 하지만 일률적으로 5~10%를 유보해야 한다는 기준은 아니며, 금액과 지급 조건은 계약할 때 당사자 간에 구체적으로 정하는 것이 중요합니다.
하도급 대금을 건축주가 직접 지급하는 문제 역시 계약관계와 법적 요건에 따라 달라질 수 있으므로, 단순히 계약서에 한 줄 넣으면 언제든 직접 지급할 수 있다고 보는 것은 주의해야 합니다.
4. 지급 조건은 계약할 때 구체적으로 정합니다
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| 공사대금 지급 시점과 확인 조건은 계약 전에 구체적으로 합의해 두는 것이 좋습니다. |
기성금 문제는 공사가 시작된 뒤 해결하려 하면 서로의 해석이 달라지기 쉽습니다. 그래서 지급 기준은 처음 계약할 때 구체적으로 정해두는 편이 좋습니다.
예를 들어 다음과 같은 내용을 확인할 수 있습니다.
- 지급 시점: 날짜 기준인지 특정 공정 완료 기준인지
- 지급 금액: 각 단계별 지급액 또는 산정 방식
- 확인 자료: 공정 보고나 사진 등 어떤 자료를 확인할지
- 변경공사: 추가·삭제 공사를 어떻게 정산할지
- 미완료 사항: 완료되지 않은 공사가 있을 때 어떻게 처리할지
- 잔금: 준공·인수와 어떤 조건으로 연결할지
현재 국토교통부의 민간건설공사 표준도급계약서도 건설공사의 당사자가 대등한 입장에서 공정하게 계약하도록 마련된 기준입니다.
중요한 것은 특정 문구를 무조건 넣는 것이 아니라 내 공사의 지급 기준과 변경 절차를 계약 당사자가 같은 의미로 이해하도록 만드는 것입니다.
초보 건축주가 꼭 알아야 할 Q&A
Q1. 기성금은 실제 공정률만큼만 지급해야 하나요?
A. 반드시 하나의 방식으로 지급해야 하는 것은 아닙니다.
계약에서 특정 공정 완료나 단계별 금액,
공정률 등을 지급 기준으로 정할 수 있으므로
우선 계약서를 확인해야 합니다.
중요한 것은 계약에서 정한 조건과 실제 현장 진행이 맞는지를 보는 것입니다.
Q2. 준공까지 일정 금액을 남겨두는 것이 좋나요?
A. 계약에 따라 그런 방식을 정할 수는 있지만
모든 공사에 동일한 비율을 적용할 필요는 없습니다.
잔금과 미완료 공사,
하자 처리 조건 등을 어떻게 연결할지 계약 전에 합의하는 것이 중요합니다.
Q3. 시공사가 하도급업체에 돈을 주지 않으면 건축주가 직접 지급하면 되나요?
A. 단순히 건축주가 임의로 지급할 문제는 아닙니다.
계약관계와 관련 법적 요건,
기존 공사대금 정산에 영향을 줄 수 있으므로
실제 문제가 발생하면 계약서와 사실관계를 확인하고 필요한 경우 전문가의 검토를 받는 것이 좋습니다.
ThinkBuilder의 한 줄 정리
"기성금 지급에서 중요한 것은 돈을 늦게 주는 것이 아닙니다. 계약에서 정한 공사 단계와 실제 현장 진행을 확인하고, 그 기준에 맞춰 지급하는 것이 건축주와 시공사 모두에게 안전한 방법입니다."
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